【野男人投資】法拍屋查詢的工具與專有名詞#6

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買法拍屋流程與需要注意的事項

法拍屋很好賺嗎，恐怕要讓大多數投資人失望了。

建議把法拍屋當成是投資不動產的之一選，而不是唯一選項，對行情還是要有足夠的了解，較能判斷是否值得投資，不管是法拍屋，中古屋 或是預售屋，這樣才能綜合評估。

這當中常常被忽略掉的成本就是你的時間，如果利潤很好那就算了，可惜的是並不是這樣，當然這是野男人個人的看法，在法拍業界的神人還是不少，只是隨著時間，市場的演變，得標難度是越來越高了，以我近2年下來認真參與的投標案，好的案件大部分都標不到，因為很多都衝上標，而有幸標到的案件則是因為前幾標背書不連續被判廢標才遞補得標，有些是持分案得標後被優購(白做工)，還有就是案件複雜度較高，屬於假空屋，導致經歷了吃全餐的經典案例。

所以，多了解一個投資方式當然是好的，不過如果有興趣，想要參與這項投資項目，多做功課，勤跑現場，業務談判，資金運作，還有個人的心態調適，都要有相當的能耐，而且要有心理準備，時間，是省不了的。

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資金:

買預售屋需要總價金的10~20%不等，剩餘的款項可以等交屋時，再跟銀行貸款。

購買中古屋需要成交金額的20~30%自備款，剩餘的款項則是可以跟銀行貸款。

買法拍屋呢?

先準備起標價的20~30%(一般都是用銀行本票的方式)，若得標了，錢會直接進法院的帳戶。

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如果運氣很好得標了。則必須要在一周內補足(包含國定假日)剩餘的尾款，如果因故沒補足的話保證金會被法院扣留住，等到案件重新被標走後才會返還，而如果接下來的得標金額比你的低，那差額的部分法院會從你的保證金扣除後再返還給你，差額的部分就是你的損失，所以務必三思而後行。

目前市場上有做代墊服務的銀行應該只有聯邦銀行了，他們會提供得標人代墊尾款的服務，利率大約6%左右，附帶條件是等到案件可以正常運作貸款的時候，要交由聯邦銀行承貸業務轉貸這樣，至於方不方便，就見仁見智了，畢竟，沒有人知道會不會得標，況且，運作代墊的業務需要有些流程，而繳交尾款的時間僅有一週，如果一不小心出差錯就麻煩了，不得不謹慎。

順帶一提，如果是法拍取得的案件，一般銀行鑑價的方式是用法拍的得標金額，不是用市場行情喔~

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法拍屋查詢

工欲善其事，必先利其器。

時間應該要花在思考案件的狀況，而不是如何去搜尋案件，雖然案件的資訊在網路上都有，法院也都有公告，但每天案件更新的速度之快，數量之多，如果沒有好的工具，光是找案件，頭就很痛了，何況是需要進一步的判斷與決策。

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這個APP厲害的地方不只是案件搜尋，還有實價登入，基本上在判斷法拍屋案件所需要的資訊，裡面全部都有。

勘驗現場預防陷阱:

• 不管是管理員，鄰居，只要是跟案件有相關的人都可以去聊聊看，並探詢行情，這些都有利於後續案件的評估。
• 從現場了解，觀察房屋的優勢與劣勢。
• 如果是空屋，判斷空屋的類型
• 若是有人居住，若能登門拜訪則可以判斷屋內狀況(屋況，是否有裝潢)，但記得探訪的身分要調整。

基本上在評估案件完成後，開始找資料的過程，就跟偵探辦案很像，也像是剝洋蔥一樣，能挖(撥)的東西越多，資訊就越明確，對投資的幫助也就越大。

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成本試算:

除了自有資金的掌握之外，對於案件的週遭市場行情，評估投資報酬率，都是需要先行作計算的，除了以上這些之外，還有一項最為重要的就是搬遷費，不過這就需要些經驗的評估，若是運作得當，花一些合理的費用，會省掉很多麻煩跟時間。

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得標之後的處理方式:

• 順利拿回案件
• 整理案件
• 銷售案件/出租/自用

不管是要投資或是自住，後續的處理方式則都是需要給有效周邊周邊廠商，除非你自己也是，否則建議讓專業的來，一定會比較好，不管是設計團隊，或是仲介銷售人員。

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買法拍屋必須知道的專有名詞

即使是有長時間的房地產經驗，但遇到法拍市場，很多的市場經驗變得不太一樣，需要的技能變得更多元，而專業的名詞跟術語也不徑相同，野男人當初會的想把這些名詞了解，為的是可以看得懂法院公文，知道公文背後的涵義，也能有效行使得標人的權益，知道如何跟法院溝通，著實花了很多的時間，也進修了很多的課程，這邊整理出來一些較為基礎的法拍用語，以比較容易理解的方式來解釋它，希望對法拍屋有興趣的大家可以容易的理解。

衝上標：

法拍屋的標價流程為鑑價完成後1拍開始起標，若是流標則會變成是二拍，以此類推會到三拍，四拍。

如果到四拍還是沒拍掉，會過一陣子之後再拿出來拍賣，直到拍賣掉為止(可能會重新鑑價)，沒有拍賣輪數的限制

每一個拍次的價格差異為8折，也就是說如果第一拍是1000萬，第二拍會是800萬，第三拍是640萬，第四拍則是512萬。

比如說案件進行到第三拍，就是起標價最少要640萬以上，價高者得，而最終得標的金額超過800萬(第二拍)，就是俗稱的衝上標(超過上一標的價格)，這樣的狀況在較好的地段跟案件不斷的在發生，至於為甚麼會這樣，為甚麼投標人不在二拍直接買就好。

就野男人的觀察，重點是出在投標人不夠理性，功課做不夠多，再者則是受到投標室人滿為患的影響，讓投標人在寫標單的時候過於激動而產生的現象，有時候代標業者也扮演著很重要的角色。

公告應買：

公告應買的意思是，投標人可以以當次拍賣的拍賣價直接購買，通常會是在第三拍流標之後，而公告應買比的是投標人投標的速度，而非價格，也就是看誰先投標成功。

點交:

意指透過法院的公權力，將得標的不動產交給得標人，即使房子裡有佔有人，可以強制執行。

但如果是空屋，房屋內的物品，是不屬於得標人的，法院會先行發文給債務人前來領取，不過如果債務人跑路了那就沒辦法了，得標人必須要想辦法引導事務官，將這些現場的物品判定為沒有價值的廢棄物品，否則得標人還是必須負起保管責任，然後再申請遺留物拍賣，這會多花很多時間。

點交可細分	約略案件數量佔比
確定點交	30%
有條件點交	40%
確定不點交	20%
有點交變不點交	5%
不點交變點交	5%

不屬於得標人的物品包括:

衣櫃，桌子，椅子，家飾，冰箱，熱水器，衣物，可拆除的系統家具等等…

遺留物拍賣:

若是到場的事物官判定有現場的物品是有價值的，非固定，可拆除的，債務人沒有來領回，你可以選擇自行處理(保管)或是跟法院申請拍賣遺留物，這個時候則就需要再走法院流程，再花一段時間，等遺留物處理掉，得標人才可以使用房子，這個時候會有幾種方式處理。

1.按照法院處理的程序拍賣遺留物，應該會多2~3個月不等，等到拍賣的時間到了，看有沒有人來現場拍賣後取走(現場競價的方式是用喊價的，價高者得)。

如果沒有，得標人就得自己把它標下來，然後處理掉，雖然耗時，不過這是最安全的方式，價格則是可以跟事務官商量。

因為做這個流程的差別在於前屋主(債務人)有沒有可以找你麻煩的機會，如果東西得標人標走了，表示東西是得標人的，想要怎麼處理都可以。這個方式最花時間，但是沒有其他的風險。

2.如果你有其他的地方可以暫放這些遺留物品，可以將遺留物移走，然後你就可以使用這個房子，不過這個時候你就不能申請拍賣遺留物品，並且要負責遺留物品的保管責任。

也就是說不能丟掉，因為如果債務人如果來找你要他的東西，你必須要還給他，不然他可以告你，有可能會要賠錢，而且沒完沒了，一般的時間大約會是在2~3年不等，如果到了那個時間沒人來要，應該就可以處理掉了。這個方式較省時間，基本上也不會有甚麼風險，但還是有保管責任，跟發生的倉儲成本。

3.你也可以選擇直接處理掉遺留物品，使用這個房子，這個方式最快，但風險最高。

一般會有遺留物拍賣的問題，大多是空屋，而空屋多數是有點交的，所以空屋不見得是最單純的喔，至於哪一種方式最適合，就看得標人的判斷了。

不點交:

意指當投標人得標之後，法院的工作也就完成了，當權利移轉證明書開給得標人時，法院的工作也就結束了，之後所有房子的相關事宜，需要由得標人自行處理，而通常這樣的案件類型大都是有人佔有，且有租賃合約，或是持分的案件，也就是說得標人需要自行與占有人協調，而通常到最後都是錢的問題，訴訟也是在所難免。

權利移轉證明書:

得標後最重要的一個證明文件，表示這個房子的所有權已經屬於得標人，但不代表有使用權喔。

背書不連續:

意指在背書人簽章的地方或背書人名稱沒有填寫或前後順序不銜接，比如說背書人不是受票人，比較多是背書人沒有簽章，而在法院投標時如果你得標了，但保證金的支票如果是背書不連續，就會被判廢標，也就是得標無效。

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查水電:

若勘查現場的時候，確認是空屋，這個時候不要開心得太早就急的去投標。建議緩一緩把該調查的東西確認清楚之後，再進行下一個步驟，若查出來確認是斷水斷電，那就表示沒有人居住，如果幸運的標到房屋，取得移轉證明書之後，就可以順利的往下進行。

不過這邊要注意的是，如果自行請鎖匠開鎖進入屋內，法院這邊就會判斷你是自行點交，但如果屋內是有東西的，後續還是會有衍伸問題的風險，也就是說即使你得標了，若是在沒有取得移轉證明書就自行開鎖進入，跟取得移轉證明書之後自行開鎖進入，在法律上都是站不住腳的，因為取得所有權不等於有使用權，這點要特別注意，所以保險起見，按照流程跟法院申請點交，是會比較安全的作法。

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聲請點交:

在取得不動產轉證明書之後，就可以向法院聲請點交，進入點交流程。

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強制執行:

意指法院經過得標人三次聲請點交後，會同轄區員警將房屋強制點交給投標人，大多是無權占有的案例，基本上就是以公權力介入直接完成點交，不過，建議非不得以可以不用到這個階段，可以在這個階段以前，協調完成交屋。畢竟，和氣生財才是王道。

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分割共有物:

若是得標的案件為持分案件，無論是1/2，1/4，1/6，所有權持分人都可以向法院聲請分割共有的部分。

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變價拍賣:

由法院判定將共有的案件，拿出來市場作拍賣，拍賣後取得的拍賣款項，扣除裁判費用後再按比例分給持分人。

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優先購買權:

簡稱優購，意思是如果房子的所有權是各1/2，若一半的部分被拍賣掉，另一半的所有權人在一定的時間之內，可以行使優先購買權，也就是用得標人得標的金額，直接承購下來。

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法拍屋怎麼買

想購買法拍屋，必須要先知道一些事情:

法拍屋類型:

金拍屋:

法院將拍賣程序一部分委託公正會交給法院繼續處理，目前是委託<台灣金融資產服務股份有限公司>辦理拍賣投標。

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銀拍屋:

為銀行從法院拍賣或承受取得的不動產，再交由民間具有拍賣資格的公司辦理，可以看屋況，拍賣的方式則是以現場喊價加價方式辦理。

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法拍屋由債權人(一般多數為銀行)向法院申請拍賣債務人的不動產，將其拍賣後的價金用來償還積欠債權人的債務，拍賣的業務則是在法院的投標室進行，拍定後則是依照法院程序繼續辦理

法拍案件分為點交跟不點交，簡單的來說，點交案件比較單純，因為即便於跟佔有人協調無法達成共識，最終還是可以跟法院聲請強制執行點交，由代表法院的事務官及會同的警察來點交給拍定人。

這樣的案件投資報酬率會比較低，如果再加上代標業者的服務費，基本上利潤就更少了。也因為點交案件很多是自住客投標，所以只要有比市場行情低，對自住客來說就算是划算，所以只要是不要太差的案件，衝上標的機率都很高。

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而不點交的案件就比較複雜了，因為在案件拍定的同時，法院也就沒有責任了，後續的點交就要靠自己處理了，可能產生的問題多很多，有有權，無權占有，持分，真假空屋……..因為可能需要訴訟，所以時間也會比較久，當然當中的利潤也可能會比較高。

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投資法拍屋的風險:

1.法拍屋沒有物之瑕疵擔保責任，也就是房屋的屋況，法院是不負責的，除非是屬於人為的破壞可以提民事訴訟，如果標到的房子是輻射屋，海砂屋，甚至所謂的凶宅，都不能因為這些理由撤銷拍賣，所以投標前的調查務必要謹慎。

2.點交程序較繁瑣，或是有第三人佔有，租用，則是會由法院公告拍定後不點交

我從剛開始學習法拍屋的時候，就陸續有去試著做案件篩選，與投標的嘗試，因為我知道只有親身經歷，運作，課堂上學習到的知識，才有機會被運用到，不然真的也只是上完課就都還給老師了。

陸續去過了台北，新北，桃園，基隆，台中的地方法院，台灣金融資產公司，拿標單，標案件，也才知道法院原來是長這樣，我想要不是這樣的機會，也不可能有踏進法院的機會吧。

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得標之後要做的事情:

(如果是委託代標公司，下列大部分的流程就會交由代標業者協助處理，如果自己來就是需要自己處理)

書記官開尾款通知單>

銀行開立尾款本票>

法院收發繳尾款>

權利移轉書>

權狀>

聲請點交>
申請查稅/門牌整編/申請權狀/戶政申請門牌整編/地方稅務局查欠稅/地政申請權狀

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買法拍屋需要注意的事項

現在的法拍屋市場單純很多，就連不小心標到凶宅，都可以跟法院主張投標無效，如果是自住的需求，是很有機會找到比市場行情低的物件，不過如果是要投資，功課就不能少做，也要勤勞的跑，找到可疑的問題去解決，就算是要委託代標業者，自己也一定要很清楚瞭解相關的資訊，才不容易被誤導。

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法拍屋點交難度說明

依照點交的難度大致上可區分為以下幾種類型:

空屋

空屋雖然是屬於點交類型最單純的案件類型，不過很多細節還是要多注意，否則會得不償失

人空屋空 真正的空屋， 得標後很快可以取得使用權。	人空屋不空 屋內留有大型家具，家電，等等
人不空屋空 室內看起來沒有住人，但水電未斷。	人空屋空 屬於詐騙類型的假空屋

有點交

• 空屋
• 屋主自住
• 房客租賃權已排除

這類型的案件是屬於法拍案件中最為單純的，只要經過簡單的調查，確認完成後大多可以順利的取得房屋，不過這類型的案件投資報酬率也比較低，相對不容易得標，多數是自住需求為的投標人。

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簡易不點交

• 借用中
• 無權占有
• 超過5年的租賃合約沒有法院公證
• 租約即將到期

這個類型的案件為不點交，當然，只標點交案件的投標人就不會關注這類型的案件，投標的競爭者相對少一些，得標的機率就會相對高一些，不過當中會需要更多的調查，還有最重要的溝通談判能力，因為這類型的佔有者，如果進到法院訴訟，一定敗訴，但需要花時間跟他磨，所以如果談的好，點交的速度就會快。

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高難度不點交

• 租金一次付清
• 以債(押金)抵租
• 長租期，低租金

這類型的案件，有時候訴訟不見得是有幫助的，需要更好的談判手腕，或許是更長的時間，但如果等的到，報酬率則相對的可期待，當中如果有專業團隊協助會比較安心。

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產權不完整

• 持分案件
• 無法貸款

大多是專業投資客在運作的案件類型，初學者建議先不要碰，因為會很混亂也會讓你看不懂，除非有專業團隊會協助。

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只拍賣土地或房屋

這類型案件的顧中奧妙，就真的不是三言兩語可以說的清的了，屬於高階專家的案件類型。

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法拍屋投標單/保證票填寫方式

在投標室等待書記官唱名開標時，常會聽到”背書不連需“得標無效，採由第二順位得標，而本來得標的那一位心情一定很差，這就是保證票開立錯誤最常見的狀況。

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保證票開立注意事項:

1.需要銀行本票，也就是本行支票，因為需要銀行帳戶有足夠的錢，才可以開立。

2.支付的抬頭有2種開立方式

• 寫法院的名字，如果是臺灣台北地方法院，8個字，不要多也不要少，就不會被判廢標。
• 寫自己名字，但要注意，如果抬頭寫自己名字，背後一定要簽名或蓋章，否則的話會被判廢標。
• 上述2種方式都不能有禁止背書轉讓的樣式。

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投標單填寫:

• 每個地方法院的投標單都不同，看案件隸屬的法院寫標單跟保證金封存袋。
• 從拍賣公告上確認案件編號。
• 依照法院名稱/案號/標別/股別填寫。
• 房屋資訊就依照公告內容填入即可。
• 投標人的名字就是得標後所有權人的名字，投標前務必確認清楚。
• 出價的部分用國字或是數字都可以，但房屋跟土地要分開寫標價，加起來要等於投標總價。
• 投標前總價欄位務必再確認。(因為時常會有總價寫錯欄位的狀況)。
• 隨身攜帶私章跟身分證。

總結

近幾年的法拍屋市場因為越來越多老師出來授課，資訊也越來越為透明化，導致進入法拍市場的投標人越來越多，有時候連銷售中古屋的仲介也會帶著買方來投標，導致於時常發生一個現象，要不標不到，要不得標價嚇死人，衝上標的案件更是層出不窮，導致於連很多專職的投資客，案件取得也越來越不容易，早期大家認為的法拍屋的利潤很高這樣的想法，也已經不太一樣了，那還有沒有機會呢?當然還是有，就是要更認真找案件，更謹慎評估了。

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不過野男人的建議還是，把這項專一知識學起來，不僅是自己用的到，如果周遭的朋友有需要幫忙，也可以提供分析，也是好事一件，至於投資，把它當成是其中之一的選項，而非絕對的選項，可能會是比較恰當的選擇!!

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