房地產投資還可行嗎?淺談房地產指數6大趨勢

野男人認為房地產指數長期往後看是好區慢漲，漲過頭的區回檔，至於現在適不適合買房，其實如果是以需求為主的客群，只要需求明確，資金準備好，隨時都是進場時間，不過如果是房地產投資的話，各方條件都需要謹慎評估，才可能有好的報酬，而且要做好時間放長期的心理準備。

房地產土地成本

截至目前為止觀察到的市場訊息，好的區域土地的交易金額好像都只有往上，沒有往下的例子，而土地跟建物，就像是麵包跟麵粉的關係，麵粉貴，麵包當然不會便宜

包括缺工缺料，工料雙漲的時代，也迫使成本越來越高

資金

從疫情開始的那個時期，就不斷有台商大舉回台建廠投資，引回大量的資金，而閒置的資金一定會找值得投資的商品保值，股票跟不動產當然都是被選擇的項目之一

利率

低利率的時代已經很久了，雖然陸續都有升息的壓力，不過再怎麼調升也很難回到以前那個高利率的時代了，如果你有經歷過動則8％，10％的利息，就會知道現在這樣的利息有多誘人，當然對持有不動產的人來說，是減少了很多持有的成本，再加上還有延展期可談，甚至於可以轉貸，真的資金卡住甚至斷頭的比例就會下降不少

通貨膨脹

以過去統計的資料來看，通貨膨脹的比率每年約為3%，也就是說，現在你用100元可以買到的東西，明年要用103元才買的到，更不用說在後疫情時代，萬物皆漲，漲幅已經不是通膨的3%這麼少的幅度，現金，則是越來越沒有價值。

而不動產具有抗通膨的特性這是大眾皆知的道理，假使你現在買了價值500萬元的房子(重點是好區)，如果你有貸款，5年之後你一樣是繳交500萬元的本利，但單用通膨的概念來計算，500萬*3%(年)=15萬。

15萬*5年=75萬

5年後買這個房子必須要花575萬才符合當時的物價水平，當然需要考量的因素還很多，這裡單從通膨的角度來做分析。

延伸閱讀:1句話了解通貨膨脹

交易成本

試算一件1000萬的房子，經過一次交易之後，先無論市場的狀況如何，它的成本會變成是多少，簡單的來說，當你買了一間1000萬的房子之後，假使過了一段時間需要把它賣掉，你的成本會變成多少。

約略的估算

＊買房時的仲介費買1~2％：10~20萬

＊賣房時的仲介費賣3~4％：30~40萬

＊交易產生的相關契稅，房屋稅，土增稅，房地合一稅，代書費:10~30萬

＊整理房子的費用:30~50萬

取平均值大約在10％上下＝＞100萬
也就是說當你要賣房子的時候，你的成本不是1000萬，而是1100萬，試想如果是你會希望賠錢賣嗎?

延伸閱讀:房地合一稅2.0申請實例

心態

台灣人買房子的觀念，不管是自住或是投資，都會希望買了之後多少有些增值吧，
穩定的市場有合理的法規監督著市場，篩選掉質量不好的投機客，讓市場回歸正常，由供給跟需求決定走向，隨著上述的條件，各項成本的增加，加上通膨使然，微幅度的增值應該是市場的正常趨勢。

電動車的市場

其實，這是一個蠻有趣的論述，電動車的市場怎麼能夠影響房價。

這個分析的概念如下，眾多的研究報告或是資料顯示，電動車會在未來的10年，大幅度的取代汽油車的市場，其中一個最重要的原因當然就是石油的短缺，再來，環保節能的趨勢也是必然。

然而，全世界的製車大廠，當面臨到電動車慢慢變成出廠主要的品項的時候，在降低原物料成本的考量，製造汽車的工廠，勢必是要大量採購相關的配件，大量生產，出口到全世界，而大幅生產電動車的結果就是會就降低汽油車的生產。

屆時，就不是你要不要選擇買電動車，而是你可能會買不到汽油車。

到了那個時候，你家的停車場有沒有充電樁就變得十分的重要，現在的中古屋不說，就連新成屋，充電樁的數量都少得可憐，爾後勢必得是要新增，重新安裝，而本來有充電樁的房子就會變得更值錢，因為需要的人會變多。

當然，電動車的車價理當不會像現在那麼高不可攀，畢竟，郭董的鴻海集團聯手裕隆集團要進入這個市場，應該就是電動車平價化的推手

好區在哪裡

以現在的六都來做個簡單的比較，下列幾個指標參考

消費競爭力排名

新竹，台北，新北，台中，桃園

人均所得排名

新竹，台北，新北，桃園，台中，台南

人口數排名

2022年的統計，新北市397.5萬，高雄市272.6萬，台北市247.8萬，台中市280萬，桃園市226.3萬

其中台北市少的最多，桃園市增加的最多

城市建設

六都比較，桃園市資本門預算最高，負債卻最低

總結

野男人進入房地產的時間點是阿扁當總統的時候，當時利率不低，但房市走向低迷，不知道為什麼，那個時期的專家推崇的理論是，不動產是10年一個循環，漲跌相輪這樣。

而當時政府鼓勵賣房促進景氣循環，所以推動賣房子可以享有不動產增值稅減半(2002年)的政策，的確產生很大的誘因，加上沒有其他政策規範，買了房子隨時都可以賣，讓當時的交易量一路上升，狂漲到SARS時期，而SARS雖然讓房市冷了下來，當時盤整低迷的時間沒有很久就繼續一路向上漲……

記得當時也有專家說過，房地產是市場的龍頭，當它不好的時候，政府一定會推動各種政策鼓勵交易(才有稅收)，但當它過頭時，政府就要打房，但又不能把它打死，所以就一直處於一個模糊的狀態，直到這些年的房地合一稅，是有機會讓市場稍微穩定些，再加上利率升息等因素，應該會讓漲過頭的區域回檔，不過，有各項利多的區域，長期的趨勢理當還是會慢漲。